close
在調控過去一周年之際，合富研究院發佈的廣州的商住市場數據顯示，公寓及商鋪成交均有明顯跌幅。
2017年3月廣州發佈商業辦公項目調控政策時，業內就預期：這樣的一個調控政策將會帶來商住市場成交量和成交價的雙雙下跌。而如今，在調控過去一周年之際，合富研究院發佈的廣州的商住市場數據顯示，公寓及商鋪成交均有明顯跌幅，其中公寓成交對比新政前大跌七成，寫字樓則不跌反升七個百分點；價格方面，公寓、商鋪及寫字樓等三個類別價格均呈現穩中有升趨勢；供應及庫存方面，寫字樓庫存上升，公寓庫存積壓，商鋪可售庫存輕微下調。
備註：新政前一年數據統計時間為2016.4-2017.3；
新政後一年數據統計時間為2017.4-2018.3
對於新政之後商住市場三個類別的走勢，合富研究院分析報告指出，公寓成交受新政影響較大，但寫字樓不跌反升，表明寫字樓受新政影響較小；價格方面，總體上看新政並沒帶來價格的下跌，反而體現出相對優質的物業成交占比提升所帶來的整體均價向上；供應及庫存方面，寫字樓在供應增加帶動下庫存上升，而公寓則屬於去化速度驟降帶來的庫存積壓，商鋪則由於部分轉售為租等原因，可售庫存輕微下調。
新政後寫字樓市場走勢分析
大宗交易主導下，個別月份成交同比升幅明顯
從月度走勢來看，5-9月成交基本持平，而在大宗交易的主導下，4月、10月及1月成交量則同比有明顯的上升，2、3月受春節假期影響及前一輪集中成交之後有所回落，但總體成交同比有所增長。
金融城成交領先、與琶洲及珠江新城構成“黃金三角”
從寫字樓成交前五板塊來看，金融城、琶洲及珠江新城“黃金三角”仍占主導，而各板塊錄得有項目成交均在5個以下，表明寫字樓成交較為集中。從成交同比情況來看，除珠江新城由於供應不足導致成交同比有所減少之外，其餘板塊均呈現增長趨勢。
新政後一年（2017.4-電梯保養廠商台中2018.3）寫字樓成交前五板塊台中菜梯保養
成交前十項目多有大宗交易支撐，保利三項目進榜電梯保養項目
從項目成交排行來看，大部分上榜項目均有數層甚至整棟的大宗交易作為支撐，其中保利就有三個項目上榜，成為最多寫字樓項目上榜的品牌房企，分別是保利金融大都匯、保利MO及保利魚珠港，其中保利MO更錄得整棟寫字樓（連帶底商）成交。合富輝煌（中國）商業公司總經理張智斌先生指出，這三個項目的共同特征就是都占據瞭非常有利的地理位置，且有政府一系列明確規劃及產業政策支持，像金融城發展金融保險等相關產業、琶洲成互聯網創新集聚區等，一系列舉措將利於相關產業行業的對口進入及區域商務氛圍的凝聚。
新政後一年（2017.4-2018.3）寫字樓成交前十項目
合富輝煌（中國）商業公司總經理張智斌先生指出，粵港澳大灣區建設持續推進、廣州進入全球“超級城市”行列、財富論壇的成功舉辦等都大大提升瞭廣州城市地位及吸引力，加之整體經濟向好、營商環境的不斷優化，越來越多有實力的大型企業紛紛選擇進駐廣州，整體辦公需求日漸增長，尤其是商務氛圍濃厚及發展前景優良的地段板塊如珠江新城、琶洲及金融城的辦公物業，更加受到大手買傢的青睞，整層甚至整棟的大宗交易成交頻現。因此向來是公司企業購入自用居多的寫字樓，受到新政影響較小，且未來在產業規劃行業發展帶動之下，前景將持續向好。
新政後公寓市場走勢分析
月度成交量大幅萎縮，同比差距甚遠
除4月仍有新政前部分滯後網簽拉動成交，12月多個項目有大宗交易集中網簽拉動月度整體成交外，其餘各月度成交對比均可明顯看出，新政後成交大不如前，受到瞭較為嚴重的“打擊”。
番禺三大板塊擠進前五，南站成交同比上升
從公寓成交板塊來看，番禺華南、南站及亞運城三大板塊均有進榜，而除南站成交同比有所增長外，其餘板塊受新政影響成交同比減少幅度達40%-80%，而板塊的成交亦相對集中，除華南板塊錄得有成交的項目較多之外，其餘板塊成交均集中在2-6個項目。
新政後一年（2017.4-2018.3）公寓成交前五板塊
新政後首個整層銷售項目居榜首
從項目成交來看，去年下半年才開售的萬科世博匯，一躍成為新政後成交榜首。項目占據南站有利位置，而作為產城融合標桿，自身有多業態配套，頗受大客戶青睞，與其整層出售的方向相吻合。此外，部分上榜項目亦主要受大手交易拉動，表明新政後部分規劃配套完善、發展前景良好的公寓物業開始顯現往大宗交易方向發展的跡象。其餘上榜項目均為新政前報建的小面積公寓項目。
新政後一年（2017.4-2018.3）公寓成交前十項目
合富輝煌（中國）商業公司總經理張智斌先生指出，新政之前公寓成交較為火熱，其不限購且面積小總價低等特性吸引不少個人投資買傢，而330新政出臺，恰恰使得公寓優勢變為劣勢，購買資格、產品面積等均受到限制，成交自然受到打擊。部分地段位置較好的公寓項目仍能維持一定的銷量，或者像南站這樣有規劃及人流支撐的版塊，某些公寓項目開始嘗試整層的大面積出售，也得到部分大客戶的接手進行整體利用或經營。因此未來公寓成交將更加集中於一些規劃配套完善或者擁有優質資源的項目。而去年底出臺的，關於經審批的舊改商服項目可不執行最小分割單元不得低於300平方米的規定，意味著未來仍有一定體量的小面積商服類產品在市場上供應，此時就需要開發商更多與創業辦公、長租公寓等方面聯系起來，賦予公寓更多的功能屬性，尋求更加多元化的出路。
新政後商鋪市場走勢分析
月成交同比降幅較溫和，個別月份有所突破
從商鋪月度成交走勢來看，1、4、9、10幾個月在大手成交支撐下同比有所突破，其餘多數月份成交同比有所減少，但減幅相對溫和，表明新政對商鋪成交帶來的影響沒有公寓那麼嚴重。
人流匯聚、性價比高板塊成交靠前
由於市中心商鋪供應相對有限，成交相對集中在一些非傳統核心商圈，但有人流量支撐及性價比較高的板塊，可以看到成交前五板塊的商鋪成交均價在1.5-3.2萬元/㎡范圍，雖然部分價格（像天河北）受到大宗交易網簽價格偏低影響，但總體而言具有價格優勢的潛力板塊更受買傢青睞。
新政後一年（2017.4-2018.3）商鋪成交前五板塊
前十項目商鋪整體成交占多數
從成交項目排行來看，進榜項目幾乎都是大宗/整體成交為主，部分屬於綜合體的商業部分的整體成交，部分屬於寫字樓裙樓或者住宅底商。新政後，商鋪以整體成交居多，整體成交有利於商業前期整體規劃設計及後期的統一運營管理，部分項目屬於整體成交確權，因此套均面積較大。而商鋪的散售部分受新政影響較大，僅剩個別優質板塊如廣鋼新城等的商鋪在新政後仍有較好的銷量。
新政後一年（2017.4-2018.3）商鋪成交前十項目
合富輝煌（中國）商業公司總經理張智斌先生指出，以往有“一鋪養三代”的說法，商鋪的升值潛力吸引不少個人買傢購入投資，但新政出臺則打擊瞭絕大部分的個人投資客，一方面是購買資格受到限制，另一方面是300方以上面積使得無論是投資還是自用的買傢來說都顯得過大，因為不少業態所需商鋪面積均在中小面積段范圍內，面積過大會造成無論售價還是租金都很難找到承接力。這種情況下隻能更多的傾向於集中式商業的整體經營或者是打包出售，像一些地段好且商業氛圍濃厚的社區型商業或者是寫字樓底商，都開始呈現大宗交易現象，而在統一專業的運營管理之下，商鋪相對更容易找到合適的商戶及承接力。預計未來人氣旺盛、居住或商務氛圍濃厚的優質商鋪仍將繼續受到關註。
全站熱搜
留言列表
